この記事では、20代で不動産投資を始めるべきかどうかの判断基準について解説します。
20代から不動産投資を始めれば、長期的に利益が得られ資産形成のうえで有利です。これから起こる結婚や子育てなどのライフイベントにも、余裕をもって備えられます。一方で、手取りが少ない方や、自己資金が十分でない方が失敗してしまうケースも否定できません。
そこで今回は、20代で不動産投資を始めるメリットや失敗する方の特徴について詳しく解説します。ローリスクな不動産投資方法やこれから資産運用を始めたい20代がやるべきことも解説。
20代の不動産投資は早くない！失敗しない知識がカギ
20代の不動産投資は決して早いとはいえません。むしろ、早くから始めるメリットがたくさんあります。
2019年の国土交通省の調査では、賃貸住宅の所有者を年齢別でみると20代は全体の7.2%と少ない結果です。なぜなら、保有資産の多い傾向にある50代以降が半数以上を占めているためです。
しかし、人生100年時代、資産を増やすためには投資をすべきといった風潮が高まっています。65歳から95歳まで生きるためには2,000万円の資金が必要という「老後2,000万円問題」も記憶に新しいでしょう。
国家はNISAやiDeCoを推進し、20代にも貯蓄と投資は並行して行うものといった価値観が広まっています。なかでも、定額の家賃収入が得られる不動産投資に興味を持つ若い世代も増えてきています。
ただし、失敗しないためには注意点を十分に理解しておかなければなりません。しっかりと情報収集を行い、賢く資産運用を行いましょう。
20代から不動産投資を始める3つのメリット
20代から不動産投資を始めるメリットはたくさんあります。
まず、長期ローンが組みやすく月々の返済額を少額にできる点は大きなメリットです。20代であれば35年ローンを組んでも現役世代で安定した収入があるうちに完済を迎えられます。
不動産投資は、運用期間が長ければ長いほど利益が出る投資方法です。中長期的に安定した家賃収入が得られれば、計画性を持った資産形成ができます。さらに、長期間不動産を保有していると、価値が高まったタイミングで売却して大きな利益が得られるチャンスも増えます。
3つのメリットを知って、前向きに不動産投資の検討を進めましょう。
長期ローンを組めて月々の返済負担を軽くできる
20代だと35年ローンが通りやすく、月々の返済額を少額に設定できます。現役世代のうちに完済できる可能性が高く、途中で返済が苦しくなるリスクが低いためです。
サラリーマンとしての安定した給料があるとはいえ、不動産投資を始めるにあたっての資金繰りには誰しも不安があるでしょう。長期ローンであれば余裕を持った資金繰りが可能となり、キャッシュフローの安定につながります。
月々の返済額を少額に抑えられれば、魅力的な内装にするためのリフォームや物件の維持管理などに経費が使いやすくなります。
時間を味方につけて長期的な資産形成を目指せる
早くから不動産投資を始めると、その分長く投資期間を設けられる点が魅力です。20代から不労所得を得られるため、余裕を持った生活が送れます。老後に向けた資産形成はもちろん、結婚や子育てなどのライフイベントに備えられます。
そもそも不動産投資は、「ローリスク・ロングリターン」「ミドルリスク・ロングリターン」と言われている手法です。つまり、早くから始めれば始めるほど利益が得やすいといえます。
万が一、思うように進まない場合にも20代であれば軌道修正しやすいです。長期的な投資だからこそ、柔軟な資産形成が実現できます。
複利効果で将来に向けた資産形成を加速できる
20代の不動産投資は、元手となるインカムゲイン（家賃収入）を活かして「複利効果」を最大限に引き出せるのが強みです。複利効果とは、運用で得た利益を再投資して利益が利益を産んで資産が増える効果のことです。
具体的には、毎月の家賃収入を貯蓄して次の物件の頭金にしたり、繰り上げ返済に充てたりする方法があります。これにより、1つの物件から得た利益が、次のより大きな利益を生み出す好循環を作り出せます。
このように安定した運用で複利効果を長く享受しつつ、将来的なキャピタルゲインも狙う理想的な形の形成も夢ではありません。財務基盤が安定するため、市況の良いタイミングまでじっくりと待つ余裕が生まれるのです。
不動産投資に失敗する20代の4つの特徴
20代で不動産投資を行うメリットはたくさんあります。しかしながら、一方で、20代の若い投資家が失敗する事例も見られます。
不動産投資に失敗する大きな要因は、主に資金と知識の不足です。年収や自己資金が少なくてローンが通らない方や、借入金が巨額になってしまう方は20代に多いです。
また、若さゆえに投資知識や経験が少なく、十分にリスクを理解せず無謀な資金計画を立ててしまう20代もいます。
不動産投資に失敗する20代の特徴を反面教師に、リスクを極限まで減らしましょう。
1.勤続年数や手取りが低くてローンが通らない
20代でローンを組みたくても、勤続年数や年収が原因でローン審査に通らない可能性があります。立地や築年数など、良い物件と出会えたとしてもそもそもオーナーになれなければ投資もできません。
なかでも転職を繰り返している場合、ローン審査に落ちる可能性が高まります。金融機関は「同じ勤務先でどれほど働き続けているか」をチェックします。キャリアアップをしていても社会的信用の獲得につながりません。
安定した給料を獲得し、クレジットカードやショッピングローンの返済状況などの信用情報を積み上げる必要があります。
2.自己資金が少なくて借入比率が高い
社会人としての経歴が浅い20代は、30代・40代と比べて保有資産が低い傾向にあります。物件購入費やリフォーム代などの初期費用に自己資金を充てられないケースは少なくありません。
十分な自己資金がないままローンを組むと借入比率が高まり、当然ローン返済額も高くなります。フルローンで不動産投資を始める人もいますが、借入比率が高いとリスクも高まります。
また、将来的な金利変動や不動産市場の変化によって、返済計画が大幅に変わるリスクを考えておかなければなりません。さらに、金利によって借入金が多くなると返済総額が増えてしまうため、生活費を圧迫する原因になる場合もあります。
3.不動産投資の知識と経験が少ない
知識と経験が少ない20代も不動産投資に失敗する方の特徴です。
不動産投資を始める際には、物件の選定や融資手続き、管理業務など、幅広い知識が必要です。十分な知識がないまま投資をすると、何百万円もの大きな損失を被るかもしれません。
また、社会情勢や景気動向についても精通していなければ失敗のリスクが高まります。賃貸需要が下がれば空室リスクが高まり、売却しようにも売り手が見つからない事態を招きかねません。
適切なタイミングで正しい投資判断ができるよう、知識や情報を得てリスクをできるだけ軽減する必要があります。
4.資金計画が甘すぎる
大きな初期費用が必要となる不動産投資では、長期的な資金計画を綿密に立てなければなりません。物件購入のための費用だけでなく、税金の支払いや維持管理費、突発的な修繕費も考慮した資金計画が必要です。
また、20代では今後発生する結婚や子育てなどのライフイベントを加味した資金計画でなければなりません。ゆとりを持った計画でなければ、満足のいく選択肢ができない恐れがあります。
豊かな生活を送るための不動産投資によってプライベートが圧迫されてしまうようでは、元も子もありません。日常生活に支障が出ないよう、無理のない資金計画を立てる必要があります。
20代向けローリスクな不動産投資方法
20代向けのローリスクな不動産投資の方法を3つご紹介します。
一般的に、立地の良い単身用ワンルームマンションは賃貸需要が高く、初心者向きと言われています。空室リスクの低い物件を選べば、計画通りに資産形成できるでしょう。
また、「不動産投資＝賃貸住宅」ではありません。土地だけで始められる駐車場経営や、運用益が受けられる不動産投資信託も不動産投資の手段です。
ここでは、比較的少額でスタートできる不動産投資の方法を選りすぐってご紹介します。
立地の良い単身用ワンルーム投資
ワンルーム投資とは、マンションの1室のオーナーとなって賃貸物件として運用する投資方法です。
単身用ワンルームは一棟マンションや戸建と比べると少額で始めやすい点がメリットです。ファミリータイプの間取りと比べると賃貸需要が高く、空室リスクを軽減できます。
自己資金の少ない20代の若い方が選ぶなら、築浅中古がおすすめです。新築よりも低価格である一方、新築と同レベルの設備と綺麗さが確保できます。駅や市街地へのアクセスの良い物件を選べば、より空室リスクを避けられます。
単身者世帯が増えている現代では、将来にわたって安定した需要が見込めるでしょう。
土地だけで始められる駐車場経営
土地と少しの整備で始められる駐車場経営も初期投資を抑えて始められる不動産投資の方法です。建物を建てる必要がなく、不動産購入やリフォームする場合と比べて大幅に初期費用を抑えられます。
駅やオフィス街であればコインパーキング、住宅街では月極駐車場の需要が高い傾向です。例えば、20坪の土地であっても4〜5台分の駐車スペースが確保でき、立地によっては月5〜8万円程度の不動産収入が見込めます。メンテナンスも少なく、売却時にも更地にしやすい点がメリットです。
最もシンプルな不動産投資と言っても過言ではないでしょう。使い道に悩んでいる土地を持っている方はもちろん、初期費用を抑えながら安定した収入を得たい方におすすめです。
少額で始められる不動産投資信託（REIT）
不動産投資信託とは、投資法人が主体となって不動産運用を行い、運用益を投資信託を所有している投資家に分配する仕組みです。
「Real Estate Investment Trust」を略して「REIT（リート）」と呼びます。さらに、日本ではJapanの頭文字を付けて「J-REIT」と表記されます。
投資信託の売買は証券会社を通じて行い、投資対象によって必要な費用はさまざまです。5万円程度の資金で始められる銘柄もあり、少額からスタートできます。
不動産投資信託のメリットは、不動産投資のプロが選んだ物件の運用をプロにおまかせできる点です。自分で物件を選び、維持管理していくよりもローリスクで不動産投資を始められます。
ただし、元本保証がなく、不動産を所有する権利がない点に注意が必要です。
20代から不動産投資で成功するための必要準備
20代で不動産投資に興味を持った方のなかには、今すぐ始められない事情があるかもしれません。不動産投資を始めるべきか悩む方もいるでしょう。
ここでは、20代から不動産投資で成功するための必要準備について詳しく解説します。投資を始めるために必要となる資金作りや資産運用に関する勉強は、特に若い世代にとって欠かせない準備です。
また、不動産購入後の収益性は管理会社に左右されるといっても過言ではありません。そのため、パートナーとなる管理会社を選定する作業も準備に含まれます。
現時点において資金が足りない20代の方であっても、必要な準備に向けて動き出しましょう。
自己資金の設定・実現するための貯蓄計画
まずは、自己資金を設定し、その自己資金を達成するための貯蓄計画を立てましょう。
フルローンで不動産を購入するにしても、借入比率が高ければ総返済額が高くなってしまいます。手数料や税金などのローンに組み込めない費用も発生するため、一定の自己資金を準備しておく必要があります。
なお、不動産投資を始める場合の自己資金の目安は、物件価格の15〜30％程度です。仮に物件価格2,000万円のワンルーム投資を始める場合、自己資金は300〜600万円程度と考えておくとよいでしょう。
貯蓄を増やすには、年収を上げる方法が1番です。勤め先での昇給が見込めない場合は、転職や副業などの対策も必要です。
資産運用の基礎知識を本やセミナーで学ぶ
本やセミナーを活用し、資産運用の基礎知識を身につけましょう。投資判断を正確なものにしていくためには、十分な知識が欠かせません。
20代で資産運用に失敗する大きな要因は、基礎知識不足です。衝動的に「うまくいきそう」といった直感を信じると大きな損失を被る恐れがあります。怪しい情報や業者の口車に騙されないためにも、正しい不動産投資の知識を身につけるべきです。
また、不動産投資に固執せず、さまざまな資産運用と比較し自分にベストな資産運用方法を選択する視野の広さも必要です。勉強によって投資に対する熱量も高められ、貯蓄計画の実現を後押ししてくれるでしょう。
複数の不動産会社から信頼できる担当者を探す
不動産投資を開始する前に、信頼できる不動産会社や担当者を見つけておきましょう。
不動産投資をする際、物件選びや資金繰りについて重要視する方は多いです。しかし、オーナーになったあとの運用面に目を向けない方は少なくありません。
本業がある場合、不動産管理会社に入居者募集や維持管理業務を依頼することが一般的です。きちんと対応してくれる誠実な管理会社でなければ、入居希望者が集まらずに空室リスクが高まってしまいます。
不誠実な対応をする不動産会社や担当者に投資を任せると、不動産投資に失敗するリスクは高まります。安定した家賃収入を得るためにも信頼できるビジネスパートナーを選びましょう。
20代の投資に関するQ&A
最後に、20代の投資に関するQ&Aをまとめて紹介します。不動産投資に必要な手取り額や投資と貯金の割合など、20代の不動産投資に関する疑問点をQ&A形式でお答えします。
多くの20代にとって、不動産投資は初めての挑戦となるでしょう。世間の20代の投資に関する考えや節税方法、支援制度を知っていれば大きな検討材料となるはずです。
最後まで確認し、不動産投資を検討するうえでの不安解消につながれば幸いです。
20代から不動産投資を始めるための手取りの基準は？
20代から不動産投資を始めたい場合、手取り年収の基準は800〜900万円程度と考えておきましょう。手取り年収とは、所得税や住民税、社会保険料を差し引いた額です。額面年収にすると約1,200万円に値します。
不動産投資を始める際、年収1,000万円以上であれば金融機関から有利な条件で融資が受けやすいと考えられています。しかし、20代だと社会人歴が浅く社会的信用度が低く見積もられる傾向にあるようです。
なお、不動産融資は年収の7〜10倍程度受けられると言われていますが、20代で若い場合は高額な融資が受けづらいのが実情です。
20代における投資と貯金の割合はどれくらいが理想？
20代における投資と貯金の割合は、人によって大きく異なります。手取り額や家族構成によっても割合が異なる傾向にあります。
金融経済教育推進機構による金融商品への投資についての調査結果を下記の表にまとめました。
| 金融資産保有額平均 | 212万円 |
| 預貯金 | 47.2％ |
| 保険 | 7.1％ |
| 有価証券 | 40.1% |
| その他 | 5.7％ |
この調査結果からは、実物資産である不動産への投資額がいくらであるかや、割合は読み取れませんが、20代の多くは貯金を優先している傾向があります。
一定の資産が貯まってから投資を始めようと考えている若い世代が多いのかもしれません。
20代でも不動産投資で節税する方法はある？
20代かどうかにかかわらず、不動産投資自体が節税になる場合とならない場合があります。利益が出ている場合は、給与所得のみの時と比べて支払う税金の額は増えると考えておきましょう。
しかし、不動産投資をすると不動産経営にかかった費用や税金を経費として計上できます。家賃収入がそのまま課税対象になるわけではありません。
また、赤字が出た場合でも確定申告によって損益通算すれば、所得税や住民税などの負担を軽減できます。赤字を3年間繰り越すことも可能です。
青色申告で確定申告する場合、最大65万円の控除が受けられるため節税効果が高まります。
なかでも課税所得が900万円以上の方は、不動産投資による節税効果を実感しやすいでしょう。
20代の女性に適した不動産投資の支援制度はある？
日本政策金融公庫の「女性、若者／シニア起業家支援資金」を活用できる可能性があります。
「女性、若者／シニア起業家支援資金」とは、女性や35歳未満または55歳以上の方の新規開業を支援する制度です。最大7,200万円までの融資を低金利で受けられます。
この制度は、不動産投資への支援ではありません。あくまでも創業支援のため、不動産賃貸事業を始めるのであれば活用できる可能性があります。
法人でなく、個人事業主としてでも融資を受けられますが、条件に該当すれば必ず受けられるわけではなく、適正な事業計画の策定や計画を遂行する能力が十分であると認められた場合に限られます。
低金利で融資が受けられるため、条件に当てはまる場合は活用を検討してもよいでしょう。
この記事のまとめ
今回は、20代の不動産投資について詳しく解説しました。
20代の不動産投資は早いわけではありません。むしろ、若くから投資を始めれば、安定した不労所得が長期的に得られます。
しかし、資金不足や知識・経験不足によって不動産投資に失敗する20代もいます。資金繰りに困らない自己資金を準備し、十分な知識を身につけなければ大きなリスクを背負いかねません。
20代で不動産投資を始めたい場合、ワンルーム投資や駐車場経営、不動産投資信託がおすすめです。幅広い選択肢を知って、自身にとって最適な投資方法を選び抜く必要があります。
また、早くから不動産投資を始めると、大きなリターンが期待できます。将来訪れるライフイベントや老後に備えた資産形成を行うために、前向きに不動産投資を検討しましょう。
不動産投資を検討している20代の方は、ぜひ参考にしてください。